A Due Diligence Imobiliária como investimento nas negociações

O termo due diligence vem se tornado popular entre empresários, compradores, vendedores e demais atores no cenário imobiliário brasileiro. Apesar de ser um termo inglês, sua tradução como “devida diligência” o coloca no patamar de uma necessidade para a efetivação de negócios imobiliários seguros e transparentes. 

Mais do que uma simples verificação de documentos, a due diligence imobiliária é um processo minucioso de investigação e análise, tanto do imóvel quanto das partes envolvidas em uma transação – seja ela de compra, venda, locação, incorporação ou mesmo outras que envolvem ativos imobiliários.

Seu propósito fundamental é identificar, avaliar e mitigar riscos jurídicos, fiscais e registrais que possam comprometer a segurança, a validade e a viabilidade do negócio. Através de uma verificação documental e judicial exaustiva, busca-se oferecer ao cliente uma visão clara e completa da situação, permitindo uma tomada de decisão informada e estratégica, protegendo-o contra surpresas, passivos ocultos e litígios futuros.

Pode-se questionar se esse não seria o trabalho de um corretor de imóveis, responsável pela intermediação entre vendedores e compradores. De fato, pelo o artigo 723 do Código Civil Brasileiro, os corretores de imóveis têm a obrigação de atuar com máxima diligência, prudência e transparência, informando às partes, de forma espontânea, todos os riscos e andamentos da negociação. 

Contudo, isso não substitui o trabalho do advogado imobiliarista e de seu trabalho diligencial muito mais amplo, não somente certidões negativas, como é de praxe. Por mais importante e valioso que seja o trabalho dos corretores, sua formação e acesso às informações judiciais são diferentes de um profissional da advocacia. Além disso, vale lembrar que corretores imobiliários são terceiros diretamente interessados na efetivação do negócio jurídico, pois sua remuneração depende da concretização da venda.

O advogado imobiliarista, nesse contexto, entra como um terceiro imparcial, contratado para analisar o real risco do negócio. Seu público mais comum são os compradores, que precisam do auxílio de um especialista que forneça subsídios concretos para que possam negociar condições mais favoráveis, exigir regularizações ou garantias adicionais. Seu trabalho consiste em impedir que o cliente adquira um problema, seja por meio de anulação da transação, herança de dívidas ou envolvimento em processos judiciais futuros. 

Porém, seu cliente ideal não se limita aos compradores. Vendedores também se beneficiam da due diligence imobiliária. Antes mesmo da negociação, o vendedor pode utilizar o processo de due diligence como um instrumento de organização documental, demonstrando transparência ao comprador. Isso evita atrasos na negociação, transmite maior credibilidade ao mercado e pode, inclusive, valorizar o imóvel. 

Portanto, a due diligence imobiliária não deve ser encarada como um custo adicional na aquisição ou venda de um imóvel, mas sim como um INVESTIMENTO ESTRATÉGICO de alto retorno. Ao antecipar os riscos e organizar a documentação, ela previne prejuízos financeiros severos, ao mesmo tempo que valoriza o imóvel por fornecer transparência e segurança jurídica às negociações. 

Por Ricardo Carnieletto e Stefani Fontana